2017年5月24日星期三

《大行報告》麥格理升冠君(02778.HK)目標價至5.51元

麥格理發表報告表示,預期冠君產業(02778.HK)旗下甲級寫字樓綜合大廈花園道三號((前稱花旗銀行大廈),於未來三年租金收入將可大幅增長40%,由目前每呎租金78元升至110元。強勁的租金增長應能蓋過朗豪坊疲弱的租金增長。
該行稱,上調對冠君每股資產淨值75%至8.08元,對冠君的目標價上調26%至5.51元,並看好第三季銷售能見底回升,預期內地企業的租賃需求能推動花園道三號租金及價值提升。
麥格理指出,受惠內地企業來港設辦公室的需求帶動,同區中銀大廈呎租己上升至130元,交易廣場呎租升至140元,國金中心二期呎租達到170元。花園道三號今年有23.4%的面積租約完結,13.7%在明年完結,加上今年將有約5%面積空出及目前有4%空置,預期會是黃金機會去重估該商廈價值。

2017年5月16日星期二

呎價5萬 恒地233億奪美利道地王(信報)

中環美利道商業地王由恒基地產(00012)以高達232.8億元奪得,擊敗多家中港發展商,作價略高於市場預期上限近5%,成為政府賣地史上最貴地皮,打破今年2月鴨脷洲利南道臨海住宅地皮創下的168.56億元售價紀錄。美利道商業地王每方呎樓面地價50064元,亦創商業地皮樓面呎價新高,高於恒地2014年以每方呎樓面地價1.38萬元投得的尖沙咀中間道停車場重建項目,更打破中環中心頂層成交建築呎價4.06萬元的紀錄。
歷來最貴地皮 超上限5%
恒地表示,計劃在美利道地皮上興建優質寫字樓兼附設商舖,預計項目約於2022年建成,總投資額逾260億元,相當於每方呎成本價55914元,其中建築成本價約每方呎5849元。
市場人士認為,恒地將會長期持有該物業用作收租,估計落成後每方呎月租150元至200元,租金回報率約3.5厘至4.5厘。鄰近的中環長江集團中心目前平均呎租約160元,同區平均呎租136元。此外,恒地旗下尖沙咀中間道銀座式商廈項目預計2019年啟用,相信可帶來穩定回報。
上述商業地王原為中環美利道停車場大廈,地盤面積2880方米(約3.1萬方呎),可建樓面4.32萬方米(46.5萬方呎),高度限制不准超過190米(主水平基準以上),預計可建超過40層高的甲級商廈,不可分拆出售;按規定發展商需要興建提供過百個車位的公眾停車場(私家車位102個、電動車位69個),若果停車場建在地底,將豁免計入可建樓面。地皮估值223.2億元,每方呎4.8萬元,批地價較估值溢價逾4%。
美利道地王為中環核心商業區內逾20年來唯一新供應,位處和記大廈與中銀大廈之間,上周五截標時,除恒地之外,亦吸引本地發展商長實(01113)、恒隆地產(00101)、南豐、華置(00127)及新地(00016)入標,中資對手包括中渝置地(01224),世房(00813)則夥拍信置(00083)及新世界發展(00017)出手。
恒地副主席李家誠【圓圖】表示,很高興投得中環金融商業核心地段的罕有地皮,會把項目發展為繼中環國際金融中心後又一標誌性商廈。現時中區寫字樓需求殷切,空置率低,每方呎租金可觀,地皮價錢合理。他又說,主席李兆基及該公司在港從事地產發展超過半世紀,「我們熱愛香港,對香港前景充滿信心。」
建地標商廈 呎租料逾160元
萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文預計,發展商將持有物業長期收租,估計呎租達160元以上,租金回報率約3.5厘至4.5厘。理想城市企業估值部主管張聖典表示,恒地有重建尖沙咀中間道多層停車場經驗,有利準確計算投資回報,預計呎租介乎150元至170元。高力國際亞洲區估價及諮詢服務行政董事張翹楚稱,以樓面呎價5萬元成交合乎預期,將來呎租可達170元至200元。交銀國際研究部聯席董事劉雅瀚預計,項目回本價為每方呎6萬元或收益率至少要3厘,相信區內現有的核心商廈,例如長實旗下的中環中心,會較受惠於是次成交。

2017年5月10日星期三

爆升的冠君產業信託(2778.HK)



筆者組合中的冠君產業信託(2778.HK)由年初的HK$4.21到今天收$5.21,短短5個月升了23%!!與同期其他的reits比較:領展(823) +11%⬆;置富(778) +1.5%⬆;越秀(405) +12%⬆;升幅可謂驚人。特別是這幾天港股升市中,其他reits牛皮或下跌,冠君可算突出,且屢創新高。

市場上都在估算後天截標的中環花園道舊停車場做價若干,預計投標者眾,成交極可能是天價。

筆者好奇,翻查冠君2016年報,看看持有的花園道3號帳面估價多少。此物業共163萬平方呎,估值393億,即平均約$24000/呎。筆者大膽估算後天的成交樓面地價約$35000至40000/呎,項目完成計入成本每呎將超過$45000/呎。現價冠軍的PB值只是0.59,帳面折讓之高已經是香港眾reits之冠。如果計入新價,粗略估值將增加340億,PB將會降低至約0.38!
筆者多疑,咁筍?如果有錢一定全面收購,然後拆骨,一定賺到笑😆😆!咁簡單的思維,冇理由大股東唔知?立即去etnet看看最近冠君的股權變化如何。

鷹君和羅生是冠軍的大股東,由2016年3月開始,幾乎每個月都靜靜吸入冠君股份,持股量由62.91%增持至今年4月27日66%,即約一億八仟萬股,平均每月1400萬股😎。筆者相信香港第一隻有可能私有化的reits應該非冠君莫屬。雖然大股東的耐性有幾長不知道,但身為小股民的筆者能夠以大折讓持有優質核心物業,收住息來等,應該是不錯的選擇。

(溫馨提示:此文章乃筆者即興之作,數據也沒經詳細考核,非對讀者投資建議,純粹遊戲文章自娛。且市場上常常出現估對了卻輸錢的例子。說不定出現反高潮,成交真的出現天價,卻是好消息出貨都唔出奇。慎之!)

2017年4月10日星期一

專門投資Data Centre的Keppel DC Reits



筆者發現這隻新加坡上市的Keppel DC Reits (AJBU)幾特別,是亞太區第一隻專注投資於Data Centre(數據中心)的房地產投資信託基金。它的領域包括主機託管,設施齊全的周邊和核心裝置。公司13個data centre均位中心樞紐。如Gore Hill Data Centre,S25;T25;Citadel100 Data Centre;iseek Data Centre;GV7 Data Centre,Basis Bay和Almere Data Centre。資產主要位於澳洲,英國,德國,意大利,馬來西亞,新加坡和愛爾蘭。
作為分散行業及地域風險,除了主流的商場、寫字樓、酒店、工業,物流、醫療reits外,數據中心也算是擁有穩定收益的選擇!現息率約5%,預計息率6.1%。現價SGD$1.22

詳細資料請參閱Keppel公司網址連結

以下是OCBC的研究報告:
OCBC Investment Research has reiterated a ‘Buy’ rating on Singapore-listed Keppel DC REIT, citing growth potential in the demand for data centre properties.
This demand is underpinned by expected increases in data creation, and outsourcing, said the bank in an investment report on 3 April.
Citing figures from information consulting company BroadGroup, OCBC noted that this demand is expected to grow at a compound annual growth rate (CAGR) of between 4.7% to 14.7% in key cities that Keppel DC REIT is exposed to from 2016 to 2021.
In addition, OCBC also looks upon favourable on Keppel DC REIT’s weighted average lease expiry (WALE) of 6.9 years, making it one of the most defensive REITs in Singapore, the firm opined.
“Based on our forecasts, [Keppel DC REIT] is offering distribution yields of 6.1% and 6.3% for FY17F and FY18F, which is attractive relative to its peers’ Bloomberg consensus average yield of 3.8% and 4.1%, respectively”, said OCBC.
The bank has maintained a fair value estimate of SGD1.39 on the data centre REIT.

2017年3月1日星期三

My updated reits組合(2017年3月)





經過半年的調整,除了日本的組合逆市下跌較大令人失望外😐,香港和新加坡的reits也相對穩定。整個組合價值跌了約6%。大市升,reits卻跌,少不免影響了心情。但收息情況令人滿意,如果不介意短期價格波動,也算達到收息預期。這段時間,筆者減低了新加坡reits的數目至9只,減持太集中於新加坡商場和office的reits。香港的reits也只有3只。日本的reits亦減持至4隻。預算整個組合半年後才會再re-adjust!也預留了資金空間在大跌市時(若有)增持部份reits,務求升市時有貨在手,坐收穩定現金流入,跌市時有錢買貨,這樣就能升跌皆樂。去蕪存菁後,省了要關心的打理時間!整個組合的派息率約5.5%,計入槓干扣除借貸利息,年派息大約是本金的10%!這也是我預期的目標!😄

2016年11月25日星期五

累積REITs計劃宜加壓力測試(信報)

2016年10月29日
高占 前瞻致勝

上周引用美國1972至2015年合共44年、176季的數據,回顧REITs在四個經濟階段的表現,發現即使在高增長高通脹階段(息口向上時期),REITs平均總回報(包括股價及派息)仍可跑贏股市及通脹。當然,這個數字是長期平均表現,不代表每季回報都是這樣,本周繼續分析累積REITs計劃其他風險及需要注意的地方。
數十年常態會否轉變?

重溫一下,所謂的四大階段包括:
①高於中位數增長與通脹時期;
②高於中位數增長及低於中位數通脹時期;
③低於中位數增長及高於中位數通脹時期;
④低於中位數增長與通脹時期。

長期來看,在這四個階段投資REITs或股市,平均都能錄得正回報,這是過去數十年的常態,只要有通脹,資產價格長期來說必會上升,不過,有沒有機會出現「新常態」?未來是否有可能步入一個經濟負增長及通縮並存的第五個階段?而這個階段的時間又會不會比其餘四個階段來得長?無人可以肯定,但在研究長期投資計劃時,我們必須考慮這個因素。

階段五是「現金為王」的時期,因為大部分資產價格都會下跌,在通縮環境下,租金有下調壓力, REITs收益減少,自然股價也會下跌,而且無人知道這個情況會延續多久。如果這個情況在你退休時開始發生,那麼,累積REITs計劃下的資產總值便會隨REITs價格大幅下跌,你是否能承受這種短期大跌風險?派息減少會否影響你預期的退休收益?雖然在「正常」情況下,經過幾十年的累積,REITs價格及每單位派息應該會有不錯的增長,在一個相對較高的股價或派息水平下出現調整,應該還是可以接受,但筆者認為保守起見,最好加入一個「壓力測試」。
加息陰霾帶來入市機會!

假設你預計退休前需要儲100萬個REITs單位, 每月才有足夠現金流應付退休所需,那麼,你必須想一想如果到時派息比預期少兩成將會如何?如果你覺得錢可能不夠用,就表示你要再考慮增加目標儲蓄單位的數目。
另一方面,退休後的現金流除了依靠派息外,亦可以透過分階段出售REITs單位來填補,你可以悲觀地假設REITs價格在你退休第一年便下跌兩成,其後每年下跌3%,看看在這一情況下,你每年預計所得的派息;加上預計分批出售所得的收益,能否填補現金流缺口。
由退休到人生完結可能有長達30、40年,就算踏入退休之齡遇上階段五,也千萬不要受市況波動影響,過早拋售手上過多的REITs單位,而應該按計劃長期分批出售。

據REIT.com統計,REITs指數在階段一至階段四的年平均波幅分別達15.9%、13.9%、18.2%及20.9%,本港數隻上市的REITs年度波幅達三成的比比皆是,波幅頗高,既然要長期累積,當然在價低時出手較有利,因此,投資者可設定一些指標監察價格走勢及動力,待價格偏低時才買入。
根據以往經驗,當加息風險再受關注的時候, REITs往往會有較大調整;同時,亦會為長線投資者帶來機會。

累積REITs計劃 加息不可怕(信報)


自2009年開始本港樓市展開一輪漫長升浪,儘管間中有調整,但短暫下跌過後又再向上,同期本地房地產信託基金(REITs)價格走勢亦非常強勁,自英國脫歐後顯著上升。有投資達人建議散戶應該長期累積REITs以製造現金流,為退休計劃做準備,同時亦可對沖樓價上升風險。筆者雖然贊成這個說法,不過也想跟各位分析一下有關風險,以制訂一套更佳策略。
可能有部分讀者未有聽過累積REITs投資策略,筆者先在此說明。過去幾年低息環境造就了不少投資者以融資方式將資產規模愈滾愈大,他們透過槓桿買入息口較高的債券,然後將投資債券所得的利息,再投資REITs,當REITs派發股息後,又可重新投入債券或REITs。
同時,由於期間REITs基本保持上升趨勢,因此銀行願意提供抵押貸款給投資者買入更多的REITs單位,情況類似樓價上升後,業主向銀行申請加按套取資金後再投資另一個物業。由於政府推出多輪辣招,現時要「一開二」、「二開三」等等的難度已大幅提升,但投資REITs卻沒有這個限制。
比買樓收租較具彈性
這個方法在過去7年行之有效,現在是否已經到水尾?這個方法的死穴是什麼?其中之一是利率在極短期內大幅急升,這裏指的短期可以是一兩個月,甚至是一兩周,原因可能是港元受到狙擊或其他黑天鵝事件。當然出現機率極低,但如果真的發生,環球股市與REITs價格很有可能暴瀉,當抵押品價格大跌,銀行當然會call孖展,如果手上沒有充足資金的話便會被迫斬倉造成損失。話雖如此,筆者相信這些投資達人一定已想好了Plan B,甚至是Plan C,並持續監控槓桿比例,及保持充裕的流動資金。
不宜誇大加息影響
以上只是極端例子,比較「正路」的想法或者是息口持續攀升,以收息為主要回報的REITs會否表現不濟,由過去幾年的狂牛變成未來幾年的狂熊?雖然歷史不會完美地重複,但觀察歷史數據有助客觀分析,讓我們回顧一下美國由1972年首季至2015年第四季(合共176季或44年)FTSE NAREIT All Equity REITs Index及S&P500 扣除通脹後的實質總回報(股價加股息回報)*。
作者將期間美國經濟界定為4個階段,分別為:
階段一:高於中位數增長與通脹時期;
階段二:高於中位數增長及低於中位數通脹時期;
階段三:低於中位數增長及高於中位數通脹時期及
階段四:低於中位數增長與通脹時期。
增長以季度GDP增長率中位數1.43%作為分界線(年化增長率為5.71%),高於1.43%視作高增長,低於分界線則視作低增長;通脹則以季度增長率中位數0.8%為分界線(年化增長率為3.18%),高於0.8%視為高通脹,反之亦然。統計得出的結果是階段一REITs平均實質總回報為3.8%,高於標普500指數的2%;階段二兩者平均回報分別為8.7%及9.5%;階段三兩者分別為5.4%及6.5%;階段四(即現時宏觀經濟狀況)分別為16.5%及11.8%。
由此可見,加息對REITs影響未必如想像中可怕,下周繼續檢討如何制訂優化策略。
*資料來源來自REIT.com
goaljim00@gmail.com